全球资管巨头“抄底”中国房地产，释放市场新信号

发布于：2025-07-26 阅读：0

近期，全球资管巨头施罗德资本与西子国际组建30亿私募地产基金，瞄准长三角。政策松绑、估值洼地等因素吸引外资。从增量开发到存量运营，消费基础设施成新风口，城市更新也进入精耕时代，预示着中国房地产或迎新发展。

在全球资本市场的注视下，中国房地产正掀起一场外资“抄底”热潮。2025年，全球顶级资产管理公司施罗德资本与浙江民营企业西子国际宣布组建30亿元人民币的私募房地产基金。

全球资管巨头

这并非个例。此前，博枫资产管理收购上海租赁住宅项目，铁狮门拿下上海办公地块，中东投资集团成为碧桂园大股东。2025年上半年，外资净增持中国境内股票和基金达101亿美元，扭转过去两年净减持态势。

外资“抄底”背后，是政策、估值等多因素推动。2025年6月，国家外汇管理局新规删除“外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产”条款，跨境资本通道全面打开。上海舜晟建设6.597亿元收购原价16亿的泰禾大厦，凸显核心资产“捡漏”机遇。

从估值看，长三角核心写字楼资本化率从2021年的3.2%升至4.8%，高于欧美主要城市。戴德梁行数据显示，2025年上半年上海大宗交易额158亿元，写字楼占比62%，外资参与度同比提升35%。

中国房地产

外资布局呈现“双轨并行”特征。一方面抢滩核心城市稳定现金流资产，如施罗德与西子国际基金投资的上海静徕坊，通过优化运营提升净租金收入；另一方面挖掘具备改造潜力的价值洼地，对老旧商场、工业厂房等进行“商改办”“工改租”等改造。

消费基础设施成为新蓝海。大家保险联合加拿大退休金委员会收购购物中心股权，施罗德基金也将20%资金投入该领域。政策层面，消费类基础设施REITs的推进重塑市场格局。

行业正从“增量开发”向“存量运营”转变。西子国际在静徕坊引入智能楼宇管理系统，降低能耗，与共享办公品牌合作改造空置面积。金融工具创新为外资退出提供通道，施罗德资本正探索将消费类基础设施纳入REITs底层资产池。

外资投资

在城市更新领域，外资带来国际经验与本土智慧融合。施罗德与西子国际计划在南京、杭州投资历史街区改造项目，保留建筑风貌，植入文化业态。不过，房地产市场有波动性，黑石集团曾因加息和通胀调整投资组合。

未来，中国房地产市场复苏或非坦途，但外资持续流入注入新活力。投资者需关注资产现金流、运营效率和长期增值潜力，国际视野与本土经验结合将创造更多可能。

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